नेपालको सामाजिक, आर्थिक रूपान्तरणमा भूमिको अत्यन्तै महत्वपूर्ण भूमिका रहँदै आएको छ । हामीकहाँ केही मुठ्ठीभर मानिसको अधिन सयौं बिघा जग्गा जमिन छ । ति सामन्ति जमिन्दारको हातबाट जग्गा खोजेर जमिनको समान वितरणको माग लामो समयदेखि उठ्दै आयो । क्रान्तिकारी भूमिसुधारका कुरा, जस्को जोत उसैको पोत जस्ता कर्णप्रिय नारा लाग्दै आयो । राजा महेन्द्रको पालामा भूमिसुधार ल्याइयो । पछिल्लो समय एउटा परिवारले पहाडमा र तराईमा काठमाडौं, भक्तपुरमा कति जग्गा राख्न पाउने निर्धारण गरिएको छ । नेपालको भूमिसुधार ऐन, २०२१ (संशोधित) र सम्बन्धित नियमावलीमा उल्लेख गरिएको छ । हालसम्मको व्यवस्था अनुसार, अधिकतम जमिन स्वामित्व सीमा यसप्रकार छ :
१. पहाडी जिल्ला : खेतीयोग्य जमिन १० रोपनी आवासीय क्षेत्र (घर बसोबासका लागि) ५ आनासम्म छुट ।
२. तराई र भित्री मधेस : खेतीयोग्य जमिन १० बिगाहा आवासीय क्षेत्र १० धुरसम्म छुट ।
३. काठमाडौं उपत्यका (काठमाडौं, ललितपुर, भक्तपुर) : खेतीयोग्य जमिन ५ रोपनी, आवासीय क्षेत्र ४ आनासम्म छुट ।
माथि उल्लेख गरिएका सीमा परिवारको कूल स्वामित्वको लागि हो, व्यक्तिगत रूपमा होइन । विशेष अवस्थामा, औद्योगिक, सहकारी वा संस्थागत प्रयोजनका लागि यो सीमा बढ्न पनि सक्छ । पछिल्लो समय भूमिलाई वर्गीकरण गरियो । खेतिपाती, आवास, उद्योग, व्यापारिक प्रयोजनका लागि भूमि एक आधारभूत आवश्यकताको रुपमा रह्यो । हो विगतमा नगर विकास समितिहरुले व्यवस्थित सहरीकरणको अवधारणा नल्याएको होईन, ल्याएको हो तर ति अवधारणा प्रभावकारी हुनसकेन । पछिल्लो समय टिकापुर जग्गा प्रकरणमा भ्रष्ट्राचार भएको समाचार बाहिर आयो । नगर विकास समितिहरू ले व्यवस्थित सहरीकरणको क्षेत्रमा केहि काम गरेको देखिन्छ नै । तर ति सबै सन्तोषजनक देखिएन । अहिले सबै नगर विकास समिति स्थानीय सरकार मातहत आइसके । केहि समय यताबाट आवासलाई व्यवस्थित ढंगबाट अघि बढाउन निजी क्षेत्रका रियल स्टेटहरू खडा भएका छन् । यिनले आवास निर्माण गर्दा त्यहाँ चाहिने सम्पूर्ण पूर्वाधार खडा गर्ने जस्तो कि ढल, विद्युत, छ मिटरको सडक खुला क्षेत्रफल राखेर आकर्षकरूपमा व्यवस्थित नयाँ शहर निर्माण गरेका छन् जसले गर्दा स्थानीय तहका सरकारलाई पनि विकासमा रियल स्टेटहरू सहयोगी देखिएको छ ।
कुनैबेला बैंकले समेत यो क्षेत्रमा ठूलो लगानी गरेको पाईन्छ । तर देशको अर्थतन्त्रमा आएको शिथिलता, कोरोना, रूस–उक्रेनको लडाईको प्रभावले जग्गा व्यवसायमा ठूलो प्रभाव पा¥यो । अझ सरकारले खेतियोग्य जमिनको खण्डीकरण भयो भनेर लामो समयसम्म कित्ताकाट बन्द गरी दियो जसका कारण यो क्षेत्रमा लगानी रहेको अर्बौं रुपैयाँ जोखिममा प¥यो । यो क्षेत्रका व्यवसायीहरू अधिकांश डुबे । यसले बैंकिङ क्षेत्रलाई पनि प्रभावित बनायो । सरकारले कित्ताकाट किन रोक्यो ? किन खोल्यो ? सहज अनूमान लगाउन सकिन्न । त्यस बारे धेरै घोत्लिनै पर्दैन तर पछिल्ला वर्षहरूमा नेपालमा घरजग्गा सम्बन्धी विवादहरू बढ्दै गएका छन् । विवादास्पद जग्गा, न्यायालयमा विचाराधीन मुद्दाहरू, कित्ताकाट विवाद वा सरकारद्वारा रोकिएको भूमि, यी सबैले रियल स्टेट बजारलाई कमजोर बनाइरहेका छन् । यति मात्र होइन, आर्थिक मन्दीको एउटा ठूलो कारकको रूपमा पनि यसलाई लिन सकिन्छ । अर्कोतर्फ, नेपालमा विदेशी नागरिकहरूले जग्गा किन्न नपाउने व्यवस्था कायमै छ । यस विषयमा पनि बहस चलिरहेको छ, के विदेशीहरूलाई सशर्त जग्गा स्वामित्व दिने हो वा नदिने ? बाहिर कतिपय देशहरूमा निश्चित बर्ष तोकेर घर जग्गा खरिद गर्न दिने व्यवस्था छ ।
नेपालको हालको आर्थिक संरचना रियल स्टेट, निर्माण क्षेत्र, तथा बैंकिङ प्रणालीसँग गहिरो रूपमा जोडिएको छ । घरजग्गामा लगानी हुने रकम, त्यसमाथि लिने कर्जा र तिनबाट आउने राजस्वले देशको आन्तरिक उत्पादनमा उल्लेखनीय योगदान दिने गर्दछ । तर चर्को मन्दीका कारण बजारमा अनिश्चितता छाएको छ । हजारौं कित्ता जग्गा अदालतमा विचाराधीन छन् । कतिपय जग्गा नक्कली लालपुर्जा, कित्ताकाट अनुमतिबिना बिक्री भएको वा राज्यले आफ्नो प्रयोजनका लागि रोक लगाएको भन्दै व्यापार वितरणमा रोकिएको छ । यसले गर्दा जग्गा मालिकहरू आफ्नो सम्पत्ति प्रयोग गर्न सक्दैनन्, खरीदारहरू द्विविधामा छन् र विकास÷निर्माणका कार्यहरू ठप्प छन् । यस्तो स्थितिले समग्र आर्थिक चक्रमा प्रतिकूल प्रभाव पार्छ ।
रियल स्टेट बजारको सुस्तता केवल जग्गा व्यापारी र खरिददारको समस्यामात्र होइन, बैंकिङ क्षेत्रको समेत समस्या हो । धेरैजसो ऋणहरू घरजग्गालाई धितो राखेर लिइन्छ । तर जब मन्दीका कारण जग्गा बिक्री हुन सक्दैन, ऋण फस्र्योट गर्न सकिँदैन । यसले बैंकहरूमा नन परफर्मिङ लोनको दर बढाउँछ, जसको परिणामस्वरूप बैंकहरू ऋण दिन हिचकिचाउँछन् । यसले आर्थिक गतिशीलता सुस्त बनाउँछ । स्थानीय सरकारहरू समेत यसबाट प्रभावित छन्, किनभने घरजग्गा बिक्री नहुँदा रजिस्ट्रेसन शुल्क, घर÷जग्गा कर र ट्रान्सफर शुल्क जस्ता आम्दानीको स्रोत घट्छ ।
मन्दीको समस्यालाई समाधान गर्न नेपाल सरकारले एकीकृत भूमि व्यवस्थापन प्रणाली विकास गर्नुपर्ने आवश्यकता छ । प्राविधिक रूपमा अपडेट गरिएका डिजिटल भू–सूचना प्रणाली जसले लालपुर्जा, कित्ताकाट, भोगाधिकार र कानुनी स्थिति एकै स्थानमा देखाउँछ । यस्तो प्रविधिले पारदर्शिता र निष्पक्षता बढाउँछ । यसका लागि भू–लेख र नापी कार्यालयमा प्रविधि तथा जनशक्ति सुधारको खाँचो छ । साथै, अदालतमा विचाराधीन मुद्दाहरूको छिटो फछ्र्यौटका लागि विशेष भूमि मुद्दा फास्ट ट्र्याकको सिर्जना हुन सक्दछ ।
यसको विपरित बहस विदेशी नागरिकहरूलाई जग्गा किन्न दिने/नदिनेमा छ । नेपालको वर्तमान कानुन अनुसार विदेशीहरूले जग्गा किन्न सक्दैनन्, तर वैदेशिक लगानीको प्रसार, पर्यटनको विस्तार र आवासीय परियोजनाहरू अगाडि बढाउन विदेशीको भूमिकालाई स्वीकार गर्नुपर्ने दबाब बढ्दो छ । धेरै विकसित मुलुकहरूले सशर्त व्यवस्था लागू गरेर विदेशीलाई जग्गा किन्न अनुमति दिएका छन् । उदाहरणका लागि, थाइल्यान्डले विदेशी नागरिकलाई आवासीय अपार्टमेन्टमा लगानी गर्न दिन्छ, तर जमिनको स्वामित्व छैन । तैपनि उनीहरूले दीर्घकालीन लिजको माध्यमबाट आवास चलाउन पाउँछन् । यसले विदेशी लगानीलाई आकर्षित गर्छ भने राष्ट्रिय सम्पत्तिमा प्रत्यक्ष स्वामित्व हुन दिँदैन ।
मलेसियाको ‘मलेसिया माइ सेकेण्ड होम’ कार्यक्रम उल्लेखनीय छ । जसले विदेशीलाई निश्चित सर्तहरू अन्तर्गत घर किन्ने अवसर दिन्छ । उनीहरूले अर्थतन्त्रमा उल्लेखनीय योगदान गर्नुपर्छ, बैंक खाता खोल्नुपर्छ र निश्चित आयस्तरको प्रमाण देखाउनु पर्छ । यसले मलेसियाको रियल स्टेट, पर्यटन र सेवा क्षेत्रलाई सशक्त बनाएको छ । नेपालले पनि यस्ता नीति सन्दर्भमा अध्ययन गरेर सशर्त स्वीकृतिको मोडल तयार गर्न सक्दछ ।
सिंगापुरमा विदेशी नागरिकहरूले जमिन किन्ने अधिकार अत्यन्तै सीमित छ । तर, उनीहरूले सरकारद्वारा अनुमोदित परियोजनामा लगानी गर्न पाउँछन् । सिंगापुर सरकारले सम्पूर्ण जग्गा नीति सरकारी स्वामित्वमा राखेर दीर्घकालीन लिजमार्फत लगानी भित्र्याउने नीति अपनाएको छ । यसले एकातर्फ सरकारलाई भूमि व्यवस्थापनमा पूर्ण नियन्त्रण दिएको छ भने अर्कोतर्फ विदेशी लगानी भित्र्याउन ढोका खोलिदिएको छ । यस्ता मिश्रित मोडलहरू नेपालजस्ता विकासशील राष्ट्रहरूका लागि मार्गदर्शन बन्न सक्छन् ।
तर विदेशीलाई जग्गा दिने नीतिको विरोध गर्नेहरू पनि छन् । उनीहरूको तर्क अनुसार भूमि कुनै पनि राष्ट्रको सीमित र अनमोल सम्पत्ति हो, जसलाई विदेशीको स्वामित्वमा दिनु दीर्घकालीन रूपमा राष्ट्रिय हित विपरीत हुन्छ । नेपाली जनसंख्याको तुलनामा भू–भागको अनुपात सानो छ, जहाँ बहुसंख्यक जनता अझै खेतीपातीमा निर्भर छन् । विदेशीलाई जग्गा दिने व्यवस्था ल्याउँदा मूल्य कृत्रिम रूपमा बढ्न सक्छ, जसले गर्दा स्थानीय जनताको पहुँचभन्दा बाहिर पुग्न सक्छ। यसले सामाजिक असमानता र असन्तुष्टि निम्त्याउँछ ।
उदाहरणका लागि क्यानाडाले सन् २०२३ मा दुई वर्षका लागि विदेशी नागरिकहरूलाई घरजग्गा किन्न प्रतिबन्ध लगाएको थियो । कारण थियो विदेशी क्रेताको अत्यधिक सक्रियताले घरको मूल्य स्थानीय जनताको पहुँचभन्दा धेरै माथि पुगेको थियो । यसले आवास संकट निम्त्याएको थियो र त्यसलाई समाधान गर्न सरकार अघि सरेको थियो । यस्तो कदम नेपालका लागि पनि सन्देशदायी हो कि नीति बनाएर मात्रै समाधान हुँदैन; त्यसको सामाजिक प्रभावको मूल्याङ्कन पनि आवश्यक हुन्छ ।
न्युजिल्याण्डले पनि सन् २०१८ मा विदेशीहरूलाई घर किन्न नपाउने व्यवस्था ल्याएको थियो, किनभने अष्ट्रेलियन र चिनियाँ नागरिकहरूले ठूलो मात्रामा जग्गा किनेर मुल्य वृद्धि गरिरहेका थिए । यी उदाहरणहरू नेपाललाई चेतावनी मात्र होइन, सन्तुलनको आवश्यकता दर्शाउने प्रेरणा पनि हुन् ।
नेपालले वर्तमान अवस्थामा दुईवटा चुनौती सामना गरिरहेको छ ः भित्रबाट मन्दीले ग्रसित रियल स्टेट क्षेत्र र बाहिरबाट विदेशी लगानीमा सीमितता । यी दुवैको दीर्घकालीन समाधान सन्तुलित, पारदर्शी र समावेशी भूमि नीति निर्माणमा निहित छ । त्यसैगरी जग्गा सम्बन्धी व्यवस्थापनका लागि एकीकृत डिजिटल प्रणालीको आवश्यकता छ, जहाँ सम्पूर्ण जग्गासम्बन्धी कानुनी स्थिति, भोगाधिकार, कित्ताकाट तथा विवादहरूको अभिलेख अद्यावधिक गरिन्छ । यसले जग्गाको पारदर्शी क्रयविक्रयलाई सहज बनाउँछ ।
त्यसैगरी, विदेशीलाई सशर्त जग्गा स्वामित्व दिने नीति ल्याउन सकिन्छ जसमा लगानीको आकार, व्यावसायिक उद्देश्य र राष्ट्रिय हितमा योगदान अनिवार्य होस् । उपयुक्त भू–भागमा मात्र जग्गा खरीद गर्न दिने व्यवस्था गर्न सकिन्छ, विशेष आर्थिक क्षेत्र वा पर्यटनमैत्री क्षेत्रमा मात्र छुट दिने । सरकारले समय समयमा मूल्याङ्कन गरेर नीति परिमार्जन गर्न सक्ने लचिलो संरचना बनाउनु आवश्यक छ ।
भविष्यमा भूमि नीतिलाई अझ बढी स्थानीय जनसमुदाय मैत्री बनाउनुपर्छ । स्थानीय समुदायको सहमति बिना कुनै पनि भू–नीति लागु नगर्नु, सामुदायिक जग्गाको रक्षा गर्नु र भूमिको उपयोगमा पारदर्शी सार्वजनिक सुनुवाइको प्रक्रिया अनिवार्य गर्नु यी उपायहरूले नीति कार्यान्वयनमा विश्वसनीयता ल्याउनेछन् ।
निष्कर्षमा भन्नुपर्दा, नेपालले अब भूमिसम्बन्धी नीतिलाई भावनामा होइन, रणनीतिमा आधारित भएर पुनरावलोकन गर्नुपर्छ । न त सबै विदेशीलाई निषेध गर्नु दीर्घकालीन लाभदायक हुन्छ, न त अनियन्त्रित रूपमै खोल्नु विवेकसम्मत हुन्छ । रियल स्टेट बजारको मन्दीलाई अन्त्य गर्न तथा विदेशी लगानीलाई सन्तुलित रूपमा स्वीकार गर्न सरकारले स्पष्ट र पारदर्शी नीति निर्माण गर्नुपर्छ । भूमि नीतिले राष्ट्रिय सम्पत्ति जोगाउने मात्रै होइन, आर्थिक समृद्धिको ढोका पनि खोल्ने हुनुपर्छ । यही हो समृद्ध र सन्तुलित भूमिनीतिको दिशातर्फको खेतीपाती, आवास, उद्योग तथा व्यापारिक प्रयोजनका लागि भूमि एक आधारभूत आवश्यकता हो ।
नेपालको आर्थिक मन्दीको बहुआयामिक कारणले उत्पन्न भए पनि रियल स्टेट बजारको जटिलता प्रमुख कारकहरूमध्ये एक हो । विशेषतः मन्दीको कारण निष्क्रिय बनेको जग्गा ठूलो मात्रामा ‘डेड क्यापिटल’ अर्थात निष्क्रिय पूँजीमा परिणत भइरहेको छ, जसले अर्थतन्त्रमा तरलताको अभाव निम्त्याइरहेको छ । जब हजारौं रोपनी जग्गा न बिक्री हुन्छ, न भाडामा चल्छ, न धितो राखेर पूँजी जुटाउन सकिन्छ त्यसले सम्पूर्ण आर्थिक चक्रमा असर पु¥याउँछ ।
बैंकहरूले कर्जा दिनुअघि धितोको कानुनी स्थिति स्पष्ट हुनुपर्ने हुन्छ । तर जब लालपुर्जा नक्कली वा विवादित हुन्छ, जग्गा कित्ताकाट अनुमति छैन वा अदालतमा विचाराधीन छ भने बैंकहरू जोखिम लिन चाहँदैनन् । यसले गर्दा निजी क्षेत्रले उद्योग, व्यापार वा हाउजिङजस्ता परियोजनाका लागि आवश्यक पूँजी जुटाउन सक्दैनन् । जसको परिणामस्वरूप रोजगारी सृजनामा बाधा पर्छ, उपभोक्ता खर्च घट्छ, निर्माण क्षेत्र सुस्त हुन्छ र सम्पूर्ण अर्थतन्त्र मन्दीमा जान्छ ।
नेपालको कुल ग्राहस्थ उत्पादन (जीडीपी) मा निर्माण क्षेत्र र रियल स्टेटको उल्लेखनीय योगदान छ । तर जब निर्माण कार्य ठप्प हुन्छ, सरकारी राजस्व घट्छ, ठेकेदारहरू बेरोजगार बन्छन् र निर्माण सामग्रीको माग कम हुन्छ । यसले बहुगुणक असरमार्फत समग्र मन्दीलाई बल दिन्छ । विशेषगरी काठमाडौँ उपत्यका, भरतपुर, पोखरा, बुटवल–भैरहवा, हेटौँडाजस्ता सहरहरूमा रियल स्टेटले नै निर्माण, वित्तीय र सेवा क्षेत्रको ठूलो हिस्सा ओगटेको छ । जब यी सहरहरूमा जग्गा कारोबार ठप्प हुन्छ, त्यसको असर देशव्यापी रूपमा महसुस हुन्छ ।
त्यसैगरी, विदेशी रोजगारीबाट प्राप्त रेमिटान्सको ठूलो हिस्सा पनि घर बनाउने वा जग्गा किन्नमा खर्च हुने गरेको देखिन्छ । तर जब बजार अनिश्चित बन्दै जान्छ, प्रवासी नेपालीहरू लगानी गर्न हिचकिचाउँछन् । यसले नेपालको विदेशी मुद्रा सञ्चिति, आयात र समग्र व्यापार चक्रमा समेत प्रभाव पार्छ । तसर्थ बेलैमा भूमि सम्बन्धी कार्ययोजनालाई बस्तुनिष्ठ ढंगबाट अघि बढाउँदा त्यस्ले सम्रग बित्तीय क्षेत्रमा समेत सकारामत्क प्रभाव देखिन्छ । अस्तू ।
